귀농귀촌 문의

일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌지역(읍.면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로서 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있음 하지만 이와 다른 개념으로 농업인주택이란 일정한 자격요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속시설을 말함 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념임

● 농업인자격요건 및 농업인주택 시설기준 1) 농업인 1인 이상으로 구성되는 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대로서 다음의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것① 해당 세대의 농업·임업 또는 축산업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대② 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업 또는 축산업을 영위하는 세대2) 1)의 ①, ② 중 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업 또는 축산업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것3) 1)의 ①, ② 중 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업 또는 축산업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 등이 있는 시(구를 두지 않은 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한함)·구(도농복합형태의 시의 구는 동 지역에 한함)·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것

● 농업인주택의 혜택 1) 녹지지역, 관리지역은 물론 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역안의 농지에서도 농업인주택을 지을 수 있음2) 농지전용신고 및 허가시 부담해야 하는 농지보전부담금이 면제된다. ① 농업진흥지역밖 : 농지전용신고, 농업진흥지역안 : 농지전용허가 ② 농지보전부담금 : 전용면적(제곱미터) x 농지의 공시지가(원) x 30%

● 농업인주택의 매매, 임차 농지를 전용해서 지은 농업인주택을 매도, 임대할 경우, 농업인주택의 부지가 농업진흥지역안인지, 농업진흥지역밖인지, 그리고 매수, 임차인의 농업인자격 유무와, 사용기간이 5년 이상인지, 이내인지 여부에 따라 달라짐 1) 농업진흥지역안에 있는 경우매수, 임차인이 농업인인 경우에는 사용기간과 관계없이 일반주택으로 용도변경하지 않아도 매도,임대가 가능하며, 비농업인인 경우에는 사용기간이 5년이상이라 하더라도 일반주택으로 용도변경절차를 거쳐야 하며, 이 경우 면제되었던 농지보전부담금을 납부해야 함 2) 농업진흥지역밖에 있는 경우매수, 임차인이 농업인인 경우에는 사용기간과 관계없이 일반주택으로 용도변경하지 않아도 매도,임대가 가능하며, 매수, 임차인이 비농업인인 경우에는 사용기간이 5년이내이면 용도변경과 면제되었던 농지보전부담금을 납부해야 하며, 5년이상이면 용도변경과 농지보전부담금을 납부하지 않아도 매도 및 임대가 가능함

● 농업인주택의 상속 농업인주택 부지가 농업진흥지역 유무에 관계없이 상속은 가능하지만, 상속받은 농업인주택을 매매하거나 임대할 경우에는 위의 매매, 임차요건에 맞도록 해야 함

● 유주택자의 농업인주택 신축여부 농지법시행령 제29조 제4항을 만족하는 농업인세대의 세대주에 해당되면 유주택자도 농지전용허가를 받아 농업인주택을 지을 수 있음 [농지법 시행령 제29조 제4항] ④법 제32조제1항제3호에 따른 농업인 주택 및 어업인 주택(이하 이 항에서 "농어업인 주택"이라 한다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다. 다만, 제2호에 따른 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농어업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외한다)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로 본다. ？<개정 2010.9.20., 2012.7.10.> 1. 농업인 또는 어업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것 가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대 나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대 2. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(「지방세법 시행령」 제28조에 따른 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것 3. 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)·구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한한다)·읍·면(이하 "시·구·읍·면"이라 한다) 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것 [주택 유.무에 따른 농지전용] 1. 무주택자가 농업진흥지역안에 설치하고자 할 경우에는 농지전용허가를 받아야 함 2. 유주택자가 농업진흥지역안이나 밖에 설치하고자 할 경우에는 모두 농지전용허가를 받아야함

● 세대주가 비농업인인 경우 농업인주택의 신축여부 농업인 1인 이상으로 구성되어 농업에 종사하는 세대가 농지법시행령 제29조 제4항 1호 각목의 어느 하나에 해당될 경우 세대주가 농업인이 아니어도 농업인주택을 지을 수 있음

농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자.

● 등기는 되었는지 확인하라! 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자.

● 지상권 문제를 확인하라! 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅주인과 건물주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다

● 도로가 있는지 확인하라! 농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다

● 토지거래허가구역인지 여부를 확인하라! 대지 평수가 500㎡(151평)을 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자

● 개조가 가능한 집인지 확인하라! 개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는데 문제가 없다.

귀농인의 집은 지역에 따라 운영하고 있거나 그렇지 않은 지역이 있습니다.

1)귀농의 집이란 무엇입니까? 이주 이전에 농촌체험 등을 원하는 귀농희망자에게 임시 거처와 농업체험을 제공하는 형태로 지역내 제반 여건을 감안하여 귀농인의 집 운영을 희망하는 마을과 시군이 협의하여 운영을 결정합니다.

2)귀농인의 집 입주대상자는 누구입니까? 입주대상자는 귀농인의 집에 거주하면서 주택과 농지를 확보한 후 현지에 정착하고자 하는 자는 누구나 가능합니다. 귀농교육을 이수한 자에게 우선순위 부여가족(부부 등)과 함께 입주하고자 하는 경우(단독 입주자는 제외)입주자는 해당 시·군과의 계약에 따라 전기, 수도요금 등 부담가능

3) 귀농인의 집의 운영 및 유지관리는 누가합니까? 시·군, 마을협의회에서 시행함

주택을 결정하는 데 중요한 것은 이런 정보를 어디서 얻을 수 있느냐는 것이다. 직접 귀농 선배의 집을 방문해 보거나 가족농장을 운영하고 있는 후견 선배 등에게서 자문을 구할 수 있습니다. 이 외에도 농가 주택이나 빈집에 대한 정보를 찾기 위해서는 현장을 직접 방문해서 현지인들에게 정보를 얻는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

● 친지나 친구로 부터 정보를 얻는다 - 농가주택을 가장 안전하고 손쉽게 찾아내는 길은 현지에 거주하는 친척이나 친구에게 부탁을 해두는 것이다. 이럴 경우 가격에 있어서도 저렴하게 구입할 수 있으며 해당 매물의 숨은 얘기까지 알 수 있어 매우 안전하다.

● 현지 부동산에 매물 정보를 의뢰한다 - 마땅히 아는 사람이 없을 시엔 현지 부동산에 전화를 걸어 매물을 알아보는 방법이 있다. 이럴 땐 발품을 팔아서 좀 더 자세히 알아보는 편이 실수가 없다

● 현지에 직접 찾아가 마을이장 등에게 부탁한다 - 시간적 여유만 있다면 일단 지역을 구체적으로 선정한 다음 농가주택이 있는 마을에까지 찾아가게 되는데 이때 정확한 시세나 매매에 따른 도움을 받으려면 마을의 이장을 찾아 가는게 가장 합리적인 방법이다. 마을 이장들의 경우 해당 지역 의 대표자나 다름없어 외부인들의 협조 요청에 잘 응해주며 현지 매물이나 지역적 특색 등과 관련된 상세한 정보를 알려 주기 때문이다. 빈집을 살필 때는 외관보다는 내부를 잘 눈여겨 봐야 완전히 개조 할 것인지, 간단히 수리만 할 것인지 판단할 수 있다.

● 농어촌 빈집정보센터에 연락을 취해 알아본다 - 농촌의 경우 인구가 줄어들고 폐가가 늘어날수록 지역발전엔 장애가 있으므로 관공서 관계자들은 농가주택을 구입, 이주해 오려는 이들에겐 매우 긍정적인 입장을 표하는 게 사실이다. 따라서 관할 지자체의 담당자들에게 전화를 하거나 방문을 하면 시세나 중개를 부탁할 수는 없지만 어느 마을에 빈집이 있는지 그리고 소유권자와 연락처를 알아보는 것은 쉽게 도움을 얻을 수 있다.

농어촌지역의 빈집 정보를 얻기는 생각보다 쉽지 않습니다. 농어촌 이외의 지역에서 농어촌 소재의 빈집에 대한 정보를 얻고 소개를 받는 것은 매우 어렵습니다. 그리고 소개를 받았다고 하더라도 그 주택의 상태가 사람이 거주하기에 불가능한 수준으로 계약을 못하게 되는 경우도 발생하곤 합니다.
지역별 빈집정보는 정확한 정보제공을 위해 시군구의 농촌빈집정비 담당자(건축과 등)로 문의해주시기 바랍니다.

선택작목에 따라 정착지의 위치가 크게 달라지는데, 예를 들어 과수나 축산 등을 할 경우는 준산간 지역을, 시설원예와 같은 집약 생산 작목을 할 경우에는 도시 근교를, 벼농사를 할 경우에는 평야 지역을 정착지로 선정하는 것이 바람직하다.

● 산간지 지역 : 친환경 보전 품목 및 약초, 관광농업, 휴양관련위주의 작목

● 준산간 지역 : 낙농, 축산(한우), 과수, 특용 등

● 도심근교 지역 : 시설원예와 같은 집약 생산 작목

● 평야 지역 : 벼농사, 채소농사, 밭농사, 화훼 관련 작목 지형적인 특성도 중요하지만 그 지역 기후와 토양적인 특성을 제대로 파악하고 있어야 자신이 정한 작물에 맞는 농지인지 결정할 수 있다. 단, 금산, 풍기, 강화(인삼)와 전남 보성(녹차)지역 같은 기후나 토양의 특수성을 고려해야 하는 곳은 유의하자.

● 강원도 : 고랭지채소

● 전라남도 : 시설재배

● 전라북도 : 논농사

● 경상도 : 밭농사

● 충청도 : 노지채소 자신이 선택한 작목재배에 적합한 토질과 환경을 갖추었는지 또한 필수 체크사항이다.

● 고도, 방향, 보습력, 물 빠짐, 비옥도, 물(농수) 확보성, 농로접근성, 농기계작업의 용이성, 경사도, 풍수해 피해 여부 등 토양정보를 확인하려면 농촌진흥청에서 운영하고 있는 흙토람을 방문해 보세요. 흙토람바로가기(http://soil.rda.go.kr/soil/index.jsp)

[준비서류] - 농지취득자격증명신청서 - 농지에 관한 농업경영계획서 - 주민등록등본 (농지의 소재지와 거주지가 다른 경우) - 법인등기부등본 (법인의 경우) - 농지원부 등본 (해당자에 한함) - 농지취득 인정서 (해당자에 한함)

[확인사항] 농지취득자격증명 발급 가능 여부 : 확인 농업경영 목적으로 취득시 통상적으로 영농이 가능해야 함 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 " - 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부 - 등기부등본 확인 : 가등기. 근저당권. 지상권 등 설정 여부 - 등기부 등본을 제시 할 경우 발급일자 확인 : 인지가 붙어 있는 날짜 확인 - 발급일자와 계약체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수 있음 - 계약서 작성시 실제 내용과 대조 - 토지이용계획확인서 확인 - 현장 답사 (농·수로 등 수리시설. 침수지역 여부. 농기계 진입로. 주위여건) - 잔금 지불전 등기부등본 재확인 : 2중계약. 저당권 설정 등 확인

구분 내용 농지취득자격증명 발급 가능 여부 : 확인 농업경영 목적으로 취득시 통상적으로 영농이 가능해야 함 농지취득자격증명 발급 가능 여부 확인 " - 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부 - 등기부등본 확인 : 가등기. 근저당권. 지상권 등 설정 여부 - 등기부 등본을 제시 할 경우 발급일자 확인 : 인지가 붙어 있는 날짜 확인 - 발급일자와 계약체결일 사이에 다른 물건이 설정될 수 있음 - 계약서 작성시 실제 내용과 대조 - 토지이용계획확인서 확인 - 현장 답사 (농·수로 등 수리시설. 침수지역 여부. 농기계 진입로. 주위여건) - 잔금 지불전 등기부등본 재확인 : 2중계약. 저당권 설정 등 확인

['농지원부'의 장점]
● 농업인자격 취득대상, 농업인 자격 요구 시에 그 원부 사본을 제출하면 됨
● 농어촌 출신 대학생자녀 장학금 지원 시 신청서류로 쓰임
● 농업용 유류 구입시 일정량 면세 등

['농지원부' 의 작성요령]
(1) 농업에 종사하면서 ‘농지원부’가 없는 경우 신청방법 : 신청서 작성 후 거주지 읍면동사무소 산업계에 제출 구비서류 : 농지원부 등록신청서/주민등록증 (농지 자경증명을 발급받아 올 경우 위 서류는 필요 없음)
(2) 임차농의 경우 신청방법 : 동사무소 산업계에 신청 구비서류 : 임대차계약서 1부, 토지이용계획확인원, 지적도, 토지대장, 등기부등본 각 2통 거주지에서 신청을 하면 토지 소재지의 읍면동 사무소에 의뢰를 하여 토지 소재지의 산업계 담당과 이장이 동행하여 현장실사를 함. 사실일 경우 농지원부를 발급받을 수 있으며, 거짓의 경우 발급이 안됨. 거주지 읍면동 사무소에서 발급 받음.

[농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률] 제4조에 따라 농어업경영체가 농지축사원예시설 등 생산수단, 생산농산물, 생산방법 및 가축사육 마릿수 등 농업경영관련 정보를 스스로 등록하고 관리하는 제도로 2009년 10월 2일부터 시행하고 있습니다. ‘농업경영체 대상 농업인’은 농업을 경영하거나 이에 종사하는 자를 말하며, [농업 농촌 및 식품산업기본법 시행령] 제3조에서 규정하는 다음의 어느 하나에 해당하는 사람을 말합니다.

1. 1천제곱미터 이상의 농지(「농어촌정비법」 제98조에 따라 비농업인이 분양받거나 임대받은 농어촌 주택 등에 부속된 농지는 제외한다)를 경영하거나 경작하는 사람
2. 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 사람
3. 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 사람
4. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제16조제1항에 따라 설립된 영농조합법인의 농산물 출하·유통·가공·수출활동에 1년 이상 계속하여 고용된 사람
5. 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」 제19조제1항에 따라 설립된 농업회사법인의 농산물 유통·가공·판매활동에 1년 이상 계속하여 고용된 사람
※ 농업인 기준 및 확인방법 등에 관하여 다른 법령·훈령·예규·고시 등에서 달리 규정할 경우에는 농업인 확인서 발급을 제한하며, 농업인 확인서 발급규정 고시에 따라 농업인 확인을 신청하기 위해서는 관련 법령·훈령·예규·고시 등에 근거가 있어야 함. 농어업경영체등록은 반드시 해야하는 의무사항은 아니며, 농업인의 자유의사에 따라 등록하시면 됩니다. 다만, 등록을 하지 않은 경우[농어업 경영체 육성 및 지원에 관한법률] 제8조에 의해 농어업경영체 육성 및 소득안정 등을 위한 각종 지원의 전부 또는 일부를 제한 받을 수 있습니다. 즉, 농업용 면세유 지원사업 등을 포함해 농림정책사업의 혜택을 받으려면 농어업경영체등록이 필요합니다.